PREVENIRE E’ MEGLIO CHE CURARE

Quante volte ci siamo ripetuti questo detto pensando al nostro stato di salute e lo abbiamo applicato per evitare di peggiorare la situazione?
Ebbene questo non deve valere solo per noi ma anche per gli immobili ed a maggior ragione se si tratta di edifici storici di pregio.
Siamo spesso portati ad intervenire solo in situazioni di emergenza e purtroppo anche nelle cronache recenti sono frequenti  notizie di crolli e distruzioni dovuti ad errori umani legati alla mancanza di manutenzione ed all’incuria.
Se il nostro patrimonio fosse oggetto di controlli periodici e di altre attività preventive capaci di segnalare anche piccole trasformazioni e monitorare fenomeni di degrado in atto, si potrebbero evitare danni che possono anche diventare irreparabili.
Già nel 1848 nel suo “The seven lamps of architecture”  RUSKIN J. scriveva: “Prendetevi cura solerte dei vostri monumenti e non avrete alcun bisogno di restaurarli. Poche lastre di piombo collocate a tempo debito su un tetto, poche foglie secche e sterpi spazzati via in tempo da uno scroscio d’acqua, salveranno sia il soffitto che i muri dalla rovina. Vigilate su un vecchio edificio con attenzione premurosa; proteggetelo meglio che potete e ad ogni costo, da ogni accenno di deterioramento […] E tutto questo, fatelo amorevolmente, con reverenza e continuità e più di una generazione potrà ancora conoscere e morire all’ombra di quell’edificio.”

 

LA MANUTENZIONE PREVENTIVA

La manutenzione preventiva è la cura per prevenire il “danno” attraverso la programmazione di una serie di interventi finalizzati a conservare l’immobile in buono stato mantenendolo, nel breve periodo, idoneo all’uso cui è adibito.
Una manutenzione preventiva e programmata dei manufatti è strategica perché consente di salvaguardare, proteggere il patrimonio con interventi di piccolo impatto a costi contenuti e di tenere sotto controllo lo stato di salute degli immobili.
I  manufatti sono soggetti al passare del tempo ed a trasformazioni dovute sia all’invecchiamento naturale dei materiali che ad eventuali nuovi bisogni di chi li utilizza. Se si effettuano con scadenze pianificate ispezioni, monitoraggi e piccoli interventi, si possono registrare eventuali anomalie ed agire in tempo utile per contrastare l’evolversi di fenomeni di degrado.
Occorre quindi conoscere bene la salute dei propri immobili, valutare periodicamente lo stato di conservazione, individuare le criticità più evidenti e le problematiche che insorgono più frequentemente ed agire con interventi capaci di risolvere il problema a costi contenuti.  Pensate, ad esempio a come il costante controllo del buon funzionamento del sistema di smaltimento delle acque meteoriche sia fondamentale a prevenire effetti che possono essere disastrosi per l’intero edificio.
GLI ELEMENTI DA TENERE SOTTO CONTROLLO
In generale,  le parti di un manufatto storico  che devono essere oggetto di interventi manutentivi sono:
  • le coperture e gli elementi di protezione sommitale sempre esposte agli agenti atmosferici e spesso anche a vegetazione infestante;  
  • le superfici verticali e gli strati di finitura sottoposte a rigonfiamenti, efflorescenze, etc.;
  • le zone basamentali esposte a risalita capillare e ristagni di acqua;  
  • gli infissi che nel tempo perdono la loro tenuta all’acqua o all’aria.
    Non sottovalutiamo inoltre l’effetto “volano” del degrado degli elementi di protezione esterni del fabbricato  che induce nel tempo anche al deterioramento degli elementi interni altrimenti protetti.
    Non dimentichiamoci  poi quanto sia importante una costante manutenzione degli impianti tecnologici dei manufatti ai fini della sicurezza di persone e cose.
    Vi sono inoltre ville e dimore immerse in  giardini storici con laghetti, stagni, specchi d’acqua, fontane che richiedono una manutenzione continuativa. Il prato dei giardini storici fa da sfondo naturale ad alberi, siepi, architetture e sculture, va quindi mantenuto con cura e dedizione. Gli arbusti, alberi e siepi devono essere mantenuti nel loro stato ideale con sostituzioni puntuali e con rinnovamenti ciclici attraverso tagli completi e reimpianto degli elementi invecchiati o danneggiati e quindi pericolosi.
    Se poi il bene è  anche aperto al pubblico occorre prevedere una costante manutenzione delle strutture di fruizione come passerelle, parapetti, panchine, cartelli indicatori, etc.
    Gli interventi di manutenzione costituiscono un costo che può arrivare a incidere per il 70-80% sulle spese di esercizio complessive del manufatto architettonico. E non è poco.
    I VANTAGGI E BENEFICI ECONOMICI DELLA MANUTENZIONE PREVENTIVA
    Se un edificio di interesse storico, dopo un periodo di totale assenza di cure, registrasse un deterioramento o un guasto, l’intervento conseguente sarebbe con molta probabilità un intervento di restauro decisamente più invasivo e costoso.
    Per evidenziare i possibili vantaggi legati  alle pratiche manutentive confronteremo i costi parametrici tra le diverse azioni conservative  facendo riferimento a studi recenti del Politecnico di Milano “Sui processi di manutenzione del costruito tutelato.” In essi, i costi parametrici di manutenzione rispetto alla volumetria dell’edificio sono stati desunti dalla analisi  di Piani di Manutenzione di edifici storici e consuntivi scientifici di interventi su beni di interesse architettonico.

    Possiamo stimare che:

  • i costi parametrici di manutenzione per edifici in buono stato di manutenzione si aggirano intorno ai 3,00 €/mc
  • i costi parametrici di manutenzione per edifici in cattivo stato di manutenzione sono intorno ai 15,00 €/mc.
    Altre analisi effettuate  su edifici di interesse architettonico di proprietà di una compagnia assicurativa che ha investito in strategie volte a garantire il decoro degli edifici e la sicurezza degli utenti-fruitori, hanno evidenziato costi di manutenzione pari a circa 8,00 €/mc.
    Le diverse esperienze prese come riferimento, hanno dimostrato che, in base alla volumetria dell’edificio e in base al numero degli elementi coinvolti simultaneamente dall’intervento, il costo può variare notevolmente perché intervengono coefficienti riduttivi, sensibili alle economie di scala e alle condizioni di accessibilità dei beni, così come la diversa composizione della manodopera coinvolta, tecnici specializzati e operai, può determinare importanti oscillazioni del prezzo finale: essa, infatti, può incidere fino al 80% sul costo dell’intervento.
    I costi di manutenzione preventiva risultano esigui se confrontati con i costi per interventi di restauro eseguiti su edifici senza manutenzione da anni e/o abbandonati.  Tali costi si aggirano intorno ai 1500,00-2500,00 €/mq. Volendo considerare suddetti costi rispetto al volume del bene, in caso di edilizia storica residenziale, è possibile stimare che il costo medio parametrico di un restauro possa arrivare a  800,00 €/mc.
    Non vi è quindi dubbio che la manutenzione sia  la maniera più conveniente in termini di minori costi per garantire la conservazione di qualsiasi manufatto architettonico.
    IL DIARIO DELL’IMMOBILE
    Tenere sotto controllo tutti gli aspetti che vi abbiamo raccontato è facile da non farsi perché si tratta di una attività di monitoraggio lunga, impegnativa e noiosa. Per facilitare e rendere più leggere queste operazioni, BRIT ha creato  il “Diario dell’Immobile©”, uno strumento dove annotare numeri e fatti chiave della sua vita:
  • il rapporto con i proprietari dalla sua nascita;
  • le sue caratteristiche e tratti distintivi;
  • le sue trasformazioni;
  • il suo stato di salute;
  • i suoi costi di manutenzione e di gestione;
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