Buone pratiche per la gestione dei beni culturali privati.

Come applicare le buone pratiche sperimentate da Mauro Felicori per la rinascita della Reggia di Caserta nella valorizzazione delle dimore storiche private.

Mauro Felicori all’Opificio Golinelli

Mauro Felicori il super direttore che dal 2015 sta rivoluzionando la gestione della Reggia di Caserta è convinto che oggi chi gestisce i beni culturali siano persone che “raccolgono albicocche selvatiche dagli alberi e non arano i campi creando ricchezza”.

Per uscire di metafora, è convinto che in Italia ci troviamo in mano un patrimonio dal potenziale enorme ma gestito in modo pessimo, e i numeri lo confermano: oggi i beni culturali in Italia creano solo il 3,5% della ricchezza del paese.

Allo stato attuale il bene culturale non produce nulla. Non è vissuto come un capitale da far fruttare.

Non è un asset ma un costo raccontato bene, basato sulla spesa pubblica.

L’esperienza di Felicori è legata al patrimonio pubblico, ma possiamo estendere questa sua affermazione anche a gran parte del patrimonio privato.

Noi siamo andati il 20 luglio scorso ad ascoltare il suo intervento presso l’Opificio Golinelli di Bologna, dal titolo “Best practices nella gestione del patrimonio culturale italiano”, di cui vi riportiamo i punti salienti che possono essere di utilità anche per i proprietari privati di dimore storiche.

Buone pratiche #1 : ANALISI DEL MERCATO E DEI RISULTATI

“Partiamo dall’esempio della Reggia di Caserta.

La Reggia fa circa 430.000 visitatori/anno.

Una reggia di caratteristiche comparabili è quella di Versailles. Versailles fa 5.300.000 visitatori/anno.

Ci troviamo in un rapporto di quasi 1:10. Che cosa ha reso Versailles un caso di successo così eclatante?

  • Prima di tutto Versailles è gestita come una “impresa”.”
La Reggia di Caserta vista dal Bosco di San Silvestro (credit M. Felicori)

La gestione imprenditoriale non è valida solo per le grandi dimore ma per ogni tipo di bene immobile. Ciò che fa la differenza, infatti, sono la MENTALITÀ che ha un imprenditore, rispetto ad un proprietario privato qualunque, le AZIONI che ne conseguono e gli STRUMENTI che utilizza per ottenere, monitorare e migliorare i propri RISULTATI.

A proposito di numeri possiamo fare un esempio: il turismo a Napoli cresce del 4-5 % l’anno e in Campania sono orgogliosi di questo risultato. Ma siamo sicuri che sia davvero un buon risultato?

Due dati chiave mostrano criticità da tenere sotto controllo per il futuro:

  • dopo la prima volta che i turisti vanno a Napoli non ci tornano più;
  • Il turismo a livello mondiale sta crescendo del 10% l’anno.

Questi dati cosa ci insegnano?

  • Per capire meglio il reale andamento della propria gestione, i risultati ottenuti non vanno confrontati solo con il territorio circostante il bene, ma va ampliata l’ANALISI A LIVELLO GLOBALE.
  • Per definire una strategia efficace è necessario sia cambiare gli INDICATORI di analisi sia la SCALA di rilevazione.

Buone pratiche #2: IDENTITÀ 

La Reggia di Caserta ha un’identità molto forte e come tutti i grandi musei statali attraggono tanto pubblico e risorse per prosperare. Minore fortuna hanno invece i musei più piccoli che piangono continuamente chiedendo supporto finanziario. Stesso destino è dei Poli museali regionali.

Le piccole realtà, anche messe in rete, non hanno l’energia attrattiva dei grandi, proprio a causa della mancanza di un’identità forte.

Sarebbe di grande aiuto perciò ragionare su un MARKETING CHE VALORIZZI due elementi:

  • la MATERIA che accomuna i musei;
  • la ZONA cui appartengono.

RACCONTATI E ORGANIZZATI COME FOSSE UN UNICO ORGANISMO, un museo diffuso.

Un settore che ha capito da tanto tempo la forza di questa strategia è il turismo eno-gastronomico. Chi gestisce beni culturali dovrebbe trarre ispirazione dal loro marketing e dal loro modo di cooperare.

Buone pratiche #3: LOGISTICA E AMBIENTE SOCIO-CULTURALE

Statistiche e censimenti confermano nuovamente Caserta come l’ultima città d’Italia per qualità della vita.

Anche alcune guide turistiche informano i coraggiosi avventurieri che vorranno visitarla di stare attenti a questo o a quel pericolo. Sono giudizi che fanno male all’autostima, alla reputazione e al portafoglio e di sicuro non aiutano un territorio a riemergere.

Felicori è fortemente convinto che i beni culturali possano trainare l’economia del territorio:

la cultura può essere un’industria che produce crescita e la creatività il fattore dominante per lo sviluppo economico.

L’ostacolo principale che ha rilevato è l’ambiente:

  • la rassegnazione e la sua solitudine istituzionale;
  • un ambiente istituzionale inerte alle battaglie fondamentali legate all’inaccessibilità e alla facilità di collegamento; la linea Roma-Caserta ha solo due collegamenti veloci al giorno!
  • segnaletica autostradale inesistente;
  • ambiente non orientato all’impresa.

Siamo sicuri che questo sia un problema solo di Caserta?

Rendere attraente una località è uno degli obiettivi principali che ogni gestore di bene culturale, pubblico o privato che sia, dovrebbe avere come stella polare.

Senso di SICUREZZA, PULIZIA e FACILITÀ DI RAGGIUNGIMENTO di un luogo sono alcuni dei punti chiave su cui lavorare per agevolare le persone ad arrivare verso la tua dimora.

Rendersi “attraenti” parte da noi stessi, da come ci percepiamo.

Se anche la tua dimora non si presenta al meglio ora non bisogna vergognarsene. Basta iniziare a mostrare il proprio impegno a voler cambiare le cose che un’energia nuova si muove e ti mostra strade da percorrere che prima non immaginavi.

Buone pratiche #4: COMUNICAZIONE SOCIAL

Felicori, nonostante non sia un “nativo digitale”, ha capito prima di tanti suoi colleghi quanto sia improduttivo rifiutare di esporsi sui nuovi canali social. Esserci, raccontare ciò che si fa, come lo si fa, quali responsabilità ci si prende, rispondere a critiche e obiezioni, lo considera un dovere di ruolo e trasparenza. Dice con la leggerezza e l’ironia sorniona che lo contraddistinguono che “Se da direttore non usi i social sei un somaro”.

Gestisce la sua comunicazione personale su Facebook e sul suo sito personale ed ha accettato di non avere più una vita “privata”.

Seguire il suo profilo Facebook è come seguire un corso accelerato di comunicazione efficace, di creazione di rapporto con la comunità, di management, di arte, di restauro, di organizzazione di eventi.

Straordinaria è la sua capacità di gestione delle critiche. Il suo segreto?

Utilizza la posta negativa come strumento di crescita.

Considera chi protesta per qualcosa come un ispettore che segnala i disservizi ai suoi funzionari.

Per lui le CRITICHE sono CONSULENZE GRATUITE.

In sintesi “Chi critica ti fa un regalo”.

Chi già gestisce una dimora e la tiene aperta al pubblico dovrebbe fare proprie queste credenze costruttive su chi segnala disservizi. Questo è l’approccio migliore per trasformare magicamente una recensione negativa in una opportunità di crescita, di evoluzione e di costruzione di una sana reputazione. Spesso i clienti più fedeli diventano coloro che sono stati curati al meglio dopo un “incidente”.

Buone pratiche #5: EFFICIENZA DECISIONALE ED OPERATIVA

Quando Felicori è arrivato tre anni fa nella gestione del museo non c’era un ragioniere, uno che si occupasse di turismo, di comunicazione e marketing.

Durante il mandato ha vissuto situazioni assurde: ci ha messo due anni per dare divise ai dipendenti e 1 anno per ottenere il telepass per la sua auto.

Queste esperienze gli hanno fatto maturare la convinzione che “Serve una rivoluzione culturale nella gestione dei beni culturali”: vanno gestiti come imprese.

Oggi la sfida è sull’EFFICIENZA.

La formula per lui è semplice:

  • separare i musei dalle soprintendenze per avere BILANCI AUTONOMI e VIVERE DELLE PROPRIE ENTRATE;
  • assumere o licenziare il personale come avviene nel settore privato: le aziende funzionano se c’è una SQUADRA BRAVA. Chiave sono i contratti. “Sogno un’orchestra che suona senza direttore … ma col metronomo.”
  • PERSONALIZZARE il museo, la sua offerta e la sua gestione;
  • COMUNICARE, usando anche i social;
  • investire fuori dal territorio circostante per FARSI CONOSCERE DAL TURISMO INTERNAZIONALE;
  • Introdurre NUOVI INDICATORI PER VALUTARE LA GESTIONE dei beni culturali: non solo il fatturato misurato in Euro ma anche il “Fatturato Culturale” ovvero misurare “Quanta gente viene per quanto impara”;
  • COLLABORARE CON I PRIVATI nella gestione del museo (come avvenuto per “I martedì a noleggio” dove la gestione di spettacoli storici teatrali è fatta da privati nel giorno di chiusura settimanale ufficiale del museo) e non solo per funzioni accessorie come caffetterie e bookshop;
  • FARE RETE con tutti i soggetti dell’ecosistema cui si appartiene.

Tutte azioni strategiche, applicabili e funzionali allo sviluppo di business nelle dimore storiche.

* * *

Se possiedi una dimora storica e non sai come valorizzarla al meglio, chiedici un AUDIT https://www.mundobrit.com/brit-audit/ .

Analizzeremo insieme la tua situazione per trovare le strategie più adatte al tuo caso.

Il TRUST , un “padre di famiglia” per proteggere il tuo patrimonio

Hai diversi immobili e non sai come gestirli?   Vuoi trovare la formula per risolvere conflittualità e dissidi familiari per gestire e tutelare il  tuo patrimonio oggi ed in futuro?   Vuoi mantenere unito il tuo patrimonio e proteggerlo da aggressioni o procedure concorsuali future?

Allora il TRUST fa per te, abbi fiducia!

Che cosa è il trust?

Il trust è un istituto del sistema giuridico anglosassone di common law estremamente versatile che serve a regolare una molteplicità di rapporti giuridici di natura patrimoniale. E’ uno strumento  flessibile che può adattarsi facilmente a molte situazioni, l’estrema duttilità di questo istituto fa sì che siano diversi gli obiettivi che di volta in volta il  trust possa raggiungere.

In Italia l’istituto del trust è diventato operante nel 1992, grazie alla ratifica della Convenzione dell’ Aja del 1985 che stabiliva per gli Stati firmatari disposizioni comuni relative alla legge applicabile ai trust.

Dal punto di vista fiscale, l’istituto ha invece ricevuto la sua prima disciplina con la Legge Finanziaria 2007. Prima d’allora non esisteva una normativa specifica che disciplinasse il regime fiscale del trust.

Quando è nato il trust?

Si può dire che il trust sia nato nella Inghilterra medioevale quando, ai tempi delle crociate, i cavalieri in partenza per la Terra Santa lasciavano i propri beni in custodia  ad amici fidati che restavano in patria. Nel caso in cui il cavaliere non fosse tornato, i beni venivano trasferiti ai suoi successori, di solito il figlio maggiore,  o rimanevano in custodia a favore della sposa e dei figli, finché uno di quest’ultimi non raggiungesse la maggiore età.

Il termine inglese “trust”, “fiducia”, ricorda il sentimento alla  base di questa relazione.

Il fatto che i beni di alcune famiglie inglesi si siano tramandati di generazione in generazione, dal Medioevo ad oggi, senza uscire nell’ambito della stessa famiglia, è una testimonianza dell’efficacia del trust.

Molte famiglie di industriali nel mondo anglosassone, a partire dalla fine del ‘700, si sono servite del trust per rimettere ad un professionista di fiducia le questioni relative alle successioni di figli e nipoti alla guida della loro azienda e più in generale alla gestione ed alla destinazione del patrimonio personale ed aziendale.

Il trust, oggi  molto diffuso nei paesi di origine anglosassone, in Italia è ancora poco utilizzato.

In questo articolo vogliamo raccontarvi in breve come funziona un trust,  gli effetti ed i vantaggi,  portandovi la testimonianza di una famiglia storica che ha deciso di utilizzare il trust per tenere unito, gestire e  proteggere il proprio patrimonio, la famiglia Doria Pamphili attraverso un’intervista a Don Massimiliano Floridi, marito di Gesine Doria Pamphilj.

Proprio Don Massimiliano definisce il trust un “padre di famiglia che, come tale ascolta i  desideri espressi, nella “wish list” come si dice in inglese, valuta in totale autonomia se tali desideri sono legittimi e li assolve o meno tenendo cura di proteggere e salvaguardare i propri figli.”

Il trust è autonomo nelle proprie decisioni e come ribadisce Don Massimiliano: “Il bello di questa struttura è proprio la  fiducia reciproca. Il trust non si fonda su dei rapporti contrattuali di forza, e questo a me ha sempre stupito.”

Come funziona il trust?

Un trust si crea quando un soggetto, il settlor o disponente, trasferisce dei beni ad un altro soggetto, il trustee, che li deve amministrare, preservare e gestire a favore di altri soggetti, i beneficiari, ai quali il trustee dovrà trasferire i suddetti beni dopo un dato periodo di tempo, oppure nei confronti dei quali produrranno una utilità per il raggiungimento di un determinato fine.

In alcuni tipi di trust i beneficiari non sono indicati, si tratta dei trust di scopo, in cui il trustee deve agire in vista di una funzione predeterminata, per raggiungere uno scopo specifico.

Il trustee è investito del potere e onorato dell’obbligo, di cui deve rendere conto, di amministrare, gestire o disporre dei beni secondo i termini del trust e le norme particolari imposte dalla legge al trustee.

Può essere nominato un protector o guardiano, con il compito di vigilare sull’operato del trustee e con il potere di opporre l’esistenza del trust verso terzi.

La particolarità del trust sta nel fatto che l’affidamento dei beni viene attuato non attraverso un mandato ma mediante un vero e proprio trasferimento di proprietà per cui il trustee diventa legittimo proprietario dei beni fino all’esaurimento della sua missione.

Effetti del trust

L’effetto principale del trust è proprio,  da un lato la fuoriuscita dei beni dal patrimonio del disponente, dall’altro la segregazione o separazione dei beni nell’ambito del patrimonio del trustee cui i beni stessi vengono trasferiti.

Con l’atto di trasferimento in favore del trustee, il disponente si spoglia della titolarità dei beni trasferiti che quindi non fanno più parte del suo patrimonio, ma diventano parte del cosiddetto “patrimonio segregato” costituito dal fondo che fa capo al trust. I beni posti in trust risultano quindi sottoposti ad un vincolo di destinazione, poiché destinati al raggiungimento dello scopo prefissato dal disponente dell’atto istitutivo e ad un ulteriore vincolo di separazione poiché giuridicamente separati sia dal patrimonio residuo del disponente, sia da quello del trustee. Ciò comporta che i beni vincolati alle finalità del trust siano di fatto tutelati da tutti i possibili attacchi esterni in quanto, proprio per la loro struttura di “patrimonio segregato”:

  • non possono essere aggrediti da eventuali creditori del disponente, perché, a seguito del trasferimento al trustee non si trovano più nel patrimonio del disponente;

  • non possono essere aggrediti dai creditori personali del trustee, perché non rientrano nel suo patrimonio personale;

  • non concorrono alla formazione della massa ereditaria del trustee in caso di morte del medesimo;

  • non rientrano, ad alcun titolo, nel regime patrimoniale legale della famiglia del trustee;

  • non sono legittimamente utilizzabili per finalità divergenti rispetto a quelle predeterminate nell’atto istitutivo del trust;

  • non possono essere aggrediti dai creditori personali dei beneficiari fino a quando i beni inclusi nel fondo del trust non siano oggetto di attribuzione ai beneficiari stessi da parte del trust.

In sostanza, il patrimonio conferito al trust viene completamente “blindato” ed è  gestito esclusivamente dal trustee negli interessi del beneficiario.

Il trust è una delle soluzioni per mantenere unito il patrimonio e per risolvere problematiche legate ai passaggi generazionali, se vuoi sapere la modalità più adatta a te chiedici un “AUDIT”  https://www.mundobrit.com/brit-audit/: analizzeremo e valuteremo insieme la tua situazione.

Logistica: perchè è importante per il Cliente

La prima tentazione è di scrivere come titolo “perché è importante per il proprietario”, ma un secondo dopo averlo pensato sono sicuro che hai già indicato come target il Cliente!

Il Cliente è il punto di partenza e le domande che ti pongo sono:

  • il Cliente ha tutte le informazioni che gli servono per raggiungere la nostra dimora?

  • lo facilitiamo? come?

  • e se fa qualche errore come interveniamo per aiutarlo?

Tutto questo è “logistica” e … non siamo solo noi gli attori che giocano questa partita. Ci sono altri come:

  • il proprietario di una palina a cui possiamo aggiungere la nostra segnaletica;
  • i web di geo-localizzazione, come “viamichelin” (https://www.viamichelin.it/), che possono fornire diverse soluzioni ma che non tengono conto di modifiche “temporanee” al tracciato quali i lavori sul manto stradale, piuttosto che l’avvio di sensi unici e di nuove rotonde.
  • i web che ti danno le istruzioni in voce come Waze che possono non essere stati aggiornati all’ultima ora.

Ho sinora esaminato il territorio intorno alla nostra dimora, ma noi sappiamo bene che il nostro Cliente arriva da un luogo che può essere molto distante da noi e può aver utilizzato diversi mezzi di trasporto. Ne teniamo conto.

Ora però voglio prendere in considerazione il Cliente e la sua relazione con le mappe e la viabilità.

Sai che solo una persona su cinque ha buone capacità cognitive di orientamento? e che l’orientamento è una capacità cognitiva piuttosto carente perchè oramai la tecnologia, con i navigatori delle automobili, le cartine su Internet e gli smartphone che ci guidano in voce … hanno conquistato il territorio e noi eseguiamo le istruzioni. Se le istruzioni, per qualche motivo, mancano o peggio, sono errate, entriamo in un circuito diabolico che ci fa smarrire la strada!

Ho citato alcuni punti critici, non tutti, e te li risparmio, perché lo scopo di questo articolo è quello di darti un metodo che potrai applicare per migliorare l’esperienza di “arrivo a casa” del tuo cliente.

Questa esperienza è la prima nel tuo contatto concreto per cui “la prima impressione è quella che conta” e tu devi fare tutto ciò che serve per “rendere felice” il cliente, che potrà dire: “è la prima volta che arrivo a destino senza traumi, in orario, con i miei bagagli, allora si può fare !”

Il metodo che BRIT ha messo a punto si articola in 6 punti. Cominciamo.

Area di prossimità della nostra dimora

  • Disegna un cerchio di un paio di chilometri, prendi qualche foto e cerca di identificare i “nodi” di trasporto che sono presenti sul territorio: stazioni di metropolitane e fermate di autobus, accesso a nodi autostradali come le tangenziali, percorsi riservati alle biciclette, strade a senso unico
  • Identifica qualche edificio, facile da riconoscere, come un negozio sempre illuminato, un supermarket, un’edicola di giornali, un monumento, un edificio pubblico riconoscibile, una banca. Queste informazioni (prendi anche una foto) ti serviranno
  • Identifica la tua dimora con qualche attributo che sia visualizzabile nella mente del tuo cliente: una scalinata d’ingresso, una facciata speciale, una torre, una strada riservata per l’accesso, qualcosa che permetta al tuo Cliente di immaginare come sia fatta la dimora … anche se ha visto qualche foto, in quella particolare situazione di “panico”, quando non riesce a raggiungerti, le fotografie svaniscono nella sua mente !

Connessione viaria tra “partenza” ed “arrivo”

  • Non sappiamo se si tratta di qualche chilometro o di migliaia, ma dovresti conoscere l’ultimo mezzo con cui il Cliente ti raggiungerà e l’ultimo “nodo” logistico in cui cambierà il mezzo (è il nodo intermodale)
  • Rileva da mappe cartacee o digitali quale sarà l’ultima viabilità:
    • autostrada e automobile?
    • ferrovia e stazione ferroviaria con uso successivo di bus/navette o auto o taxi/uber?
    • aeroporto e successivo uso di uno o più mezzi, quali bus/navetta o treno/autostrada?

Quando “prendi in carico” il Cliente in arrivo

  • “Prendi in carico” il Cliente? Se sì, quando, cioè a partire da quale infrastruttura e mezzo di trasporto:
    • aeroporto + treno, auto, bus/navetta o taxi/uber;
    • autostrada + strada, arrivo in auto;
    • ferrovia + bus/navetta o auto o taxi/uber.

Informazioni al Cliente

  • Prepara una sezione “logistica” di informazioni, grafiche e visuali, per indicare al Cliente le diverse alternative per raggiungere la dimora e pubblicala sul web e su stampe cartacee come flyer, brochure
  • Puoi anche utilizzare viste da satellite sia cartografiche sia”reali”
  • Invia al Cliente via mail o whatsapp le istruzioni dettagliate per raggiungere la dimora

Progettiamo l’aiuto in situazioni di emergenza

  • Al Cliente fornisci sempre un numero di telefono mobile raggiungibile a partire da qualche ora prima dell’arrivo
  • Identifica, ex ante, almeno due riferimenti reali sul territorio come “punti di raccolta” del Cliente in emergenza, che siano facilmente raggiungibili e riconoscibili: una piazza, un monumento, un edificio, un nodo autostradale

Accoglienza nel punto di raccolta e trasporto “ a casa”

  • Predisponi un mezzo adatto all’accoglienza e trasporto del Cliente dal “punto di raccolta” alla tua dimora, e una persona preparata alla relazione in quella speciale situazione di disagio.

Abbiamo raccolto nella tavola 1, che segue, lo schema “Logistica dell’accoglienza BRIT”: Tavola1_Logistica dell’accoglienza BRIT_28 agosto 2018

Ti proponiamo di iscriverti alla Comunità BRIT,

https://www.facebook.com/groups/britcommunity/ dove potrai trovare altri tuoi “pari” che hanno affrontato questo tema; o di chiederci un’offerta per l’AUDIT: https://www.mundobrit.com/brit-audit, che ti aiuterà a diagnosticare la tua situazione di partenza e ad avviare una strategia di soluzione. Per qualunque informazione o domanda di approfondimento sul nostro Audit scrivici nome, cognome, e-mail e un tuo contatto telefonico nel form qui sotto. Ti ricontatteremo per concordare un appuntamento telefonico o in video conferenza dove risponderemo ad ogni tua curiosità.

@groups/britcommunity

Dimora mia quanto mi costi!

Quando parliamo a qualche proprietario di un immobile storico la prima cosa di cui si lamenta è che gli costa troppo.

Costi per che cosa? Troppo rispetto a cosa? Di quali cifre stiamo parlando esattamente?

Appena fai qualche domanda più specifica sugli ordini di grandezza di costi ed investimenti, normalmente si ammutoliscono.

La maggioranza dei proprietari ha delegato tutto al proprio commercialista, non guarda gli estratti conto, non compila gli F24 e dichiara serenamente che preferisce non occuparsi di queste cose.

I timori sono comprensibili ma la cosa migliore per iniziare a frenare l’ansia che blocca qualunque ragionamento prima di un intervento, è quello di iniziare a guardare i numeri.

IL CENSIMENTO DEI COSTI DI MANUTENZIONE

Per fare un po’ di chiarezza ci viene in aiuto un interessantissimo censimento fatto dal team guidato dal prof. Luciano Monti dell’Osservatorio economico internazionale della Fondazione Bruno Visentini. 

Questo studio è stato avviato nel 2015, su richiesta di  ADSI – Associazione delle Dimore Storiche Italiane e realizzato con la collaborazione dell’Istituto Italiano dei Castelli. Monitora i costi medi annui che i proprietari (privati) di Ville, Palazzi, Borghi e Castelli vincolati sostengono per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Lo studio riferisce che:

  •  beni immobili privati vincolati in Italia (registrati in Catasto con le categorie A/1, A/8 e A/9) sono 31.495;
  • nel decennio 2005-2014 i loro proprietari hanno investito 33,1 miliardi di Euro in opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Come illustra in modo molto chiaro la tabella n.1, le spese medie annue per le manutenzioni ordinarie si attestano su questi valori:

  • 10.000 € per Borghi e immobili di tipologie meno ricorrenti;
  • 24-26.000 € Castelli, Rocche, Torri e Palazzi in aree urbane;
  • 35.000 € per le Ville.

Per ciò che concerne la manutenzione straordinaria, invece, i costi sostenuti in media annualmente si attestano sui :

  • 60.000 € – 75.000 € per Borghi, Castelli e Ville;
  • 80.000 – 90.000 € per Rocche, Torri e Palazzi.
Tabella 1 – Studio Fondazione Visentini 2015

Nella tabella n. 2 si riporta un’analisi comparativa degli stessi indicatori eseguito nel 2017 sulla base dei dati del 2016. Si può notare come per Ville e Castelli ci sia stata una contrazione degli investimenti in manutenzione straordinaria di quasi il 40%.

I Palazzi resistono, incrementando gli investimenti quasi del 2%, a seguito di un fenomeno molto rilevante collegato all’uso del bene.

Tabella 2 – Studio Fondazione Visentini 2017

Come si può notare dalla tabella 3 gli investimenti in manutenzione ordinaria e straordinaria sono stati fatti principalmente in immobili a destinazione commerciale o mista commerciale ed uso privato.

Tabella 3 – Studio Fondazione Visentini 2017

Le cifre di questo studio sottolineano che chi ha l’onere o l’onore di possedere un bene storico posto sotto tutela, si trova a dover gestire valori importanti. Sono perciò necessarie capacità, competenze, visioni e strumenti da imprenditore.

Gestire questi beni è un lavoro e una grande responsabilità. Non lo si può fare nei ritagli di tempo.

Non ci si può improvvisare. Il rischio è quello di soccombere nei debiti o distruggere un patrimonio che rappresenta valori identitari importanti anche per la comunità.

Se anche tu possiedi un bene storico da poco tempo e non sai da che parte cominciare per prendertene cura, richiedi il nostro Audit BRIT.

Analizzeremo a fondo la tua situazione e troveremo insieme il percorso più adatto alle tue esigenze di valorizzazione e gestione dei tuoi beni storici.

Per qualunque informazione o domanda di approfondimento sul nostro Audit scrivici nome, cognome, e-mail e un tuo contatto telefonico nel form qui sotto. Ti ricontatteremo per concordare un appuntamento telefonico o in video conferenza dove risponderemo ad ogni tua curiosità.

 

 

Come rendere attraente un luogo “emarginato”

Home4creativity

Se sei proprietario di una dimora storica localizzata in un luogo distante dalla città e immersa in un ambiente naturale bello e silenzioso ti poni due domande molto pratiche se vuoi metterla a reddito:

  • una riguarda la sostanza del soggiorno: che cosa offro al Cliente perchè decida di venir qui  e resti molto soddisfatto, e magari faccia un bel passaparola!

  • una riguarda la viabilità: come posso integrare la segnaletica in modo che il Cliente arrivi senza perdersi mentre cerca la cartellonistica e la strada?

Queste sono le domande che tu, proprietario di un immobile in un luogo “emarginato”  ti poni.

Stavo pensando a questa situazione quando ho avuto una gran bella sorpresa: avrei incontrato la persona, si chiama Roberta, che aveva saputo dare delle risposte convincenti come “che cosa si poteva fare nella sua dimora”! Prima di raccontarti la storia di Roberta e fartela conoscere voglio condividere un breve ragionamento con te.

Intanto voglio immaginare chi sia il potenziale cliente di questa dimora, che cosa possa desiderare, quale profilo abbia. E’ una persona dai 30 ai 50 anni, a cui piace stare da solo o da sola, ma che vuole anche potersi relazionare con altre persone, fa un lavoro creativo (potrebbe essere un “nomade” digitale, un musicista, un illustratore, uno scrittore) che gli permette di lavorare anche da remoto, cerca il silenzio ma anche delle esperienze che gli facciano ampliare la sua comprensione del mondo. Cerca un servizio accurato, un buon letto su cui riposare e molta libertà di movimento: vuole ricevere proposte e opportunità ma è lui a scegliere se seguirle o meno. Accoglie bene l’idea di uno spazio tutto suo ma anche quello di uno spazio condiviso con altri. Insomma una persona che vuole avere la possibilità di una esperienza di lavoro temporanea speciale.

Il caso di Roberta inizia con una riflessione sulla propria dimora che nasce in un viaggio all’estero, uno di quei pensieri che emergono all’improvviso come un atto di serendipità, quando cerchi qualcosa e trovi una risposta ad un altro problema.

Lei è proprietaria, con padre e madre, di un casale in Calabria a Montalto Uffugo e vorrebbe attrarre ospiti temporanei, per periodi di una – tre settimane, offrendo loro un “percorso di vita”… impegnativo vero? E’ filosofa e perciò s’inventa un inizio del viaggio che chiama “Shake filosofico” e un’agenda di attività per offrire al proprio ospite sia una proposta di “potenziamento” di sè, sia l’opportunità di fare qualcosa insieme ad altri ospiti, diciamo una decina. Che cosa è questo “shake”: è una chiacchierata strutturata in tre sessioni per de-costruire la propria storia personale, che la persona si porta dietro, e per innescare un percorso LENTO di cambiamento”. Sembra e potrebbe essere impegnativo. Questo format è noto come “co-living”.

Il co-living è un nuovo modo di vivere e lavorare, condividendo i principi della sharing economy, valorizzando le relazioni umane, facendo esperienze contemporanee di ospitalità e imparando gli uni dagli altri.

Il co-living è la proposta di Roberta, che ha realizzato un percorso di “esperienze”, nel quale tutta la famiglia, i genitori, sono ingaggiati ed operano. I proprietari sono dunque presenti ed attivi, una situazione particolare che offre diversi vantaggi: una percezione diretta e un feedback continuo e diretto dai “clienti”, con la possibilità di aggiustamenti del servizio in tempo reale; un apprendimento continuo alla pari, con e dai Clienti. Roberta ha però pensato alla scalabilità del business e ha generato un modello di franchising, tanto che ha già aperto un “co-living” in Puglia in questi giorni, e per fare ciò ha avviato la formazione di altre persone a cui trasferire il modello e la capacità di attuarlo e gestirlo.

In sintesi le soluzioni che questo caso ti può ispirare per uscire dallo stallo sono:

– offrire un’esperienza speciale ai tuoi Clienti;

– gestire quotidianamente e direttamente il rapporto di servizio con loro.

Per continuare a pensare e dialogare su questo tema ti invito a registrarti nella nostra comunità BRIT, dove c’è anche Roberta:

https://www.facebook.com/groups/britcommunity/

Se anche tu hai una proprietà in un luogo “emarginato” e ti preoccupano gli ostacoli del luogo, la sua logistica, la sua distanza da grandi centri urbani, chiedici un “AUDIT” https://www.mundobrit.com/brit-audit/: analizzeremo insieme la tua situazione e individueremo il percorso di valorizzazione più adatto alle tue esigenze.

Ti aspettiamo per “cominciare”.

Renzo Provedel

Riferimenti on line di Roberta Caruso: http://www.homeforcreativity.com/

Per qualunque informazione o domanda di approfondimento sul nostro Audit scrivici nome, cognome, e-mail e un tuo contatto telefonico nel form qui sotto. Ti ricontatteremo per concordare un appuntamento telefonico o in video conferenza dove risponderemo ad ogni tua curiosità.

EDIFICI ABBANDONATI. COME RICONNETTERE I PROPRIETARI AI LORO BENI ABBANDONATI?

Casa abbandonata

In Italia esistono oltre 2 milioni di case abbandonate e disabitate, secondo una ricerca del CESCAT, il Centro Studi Casa Ambiente e Territorio di Assoedilizia.

Il numero si deve confrontare con il numero delle abitazioni risultanti al Catasto in Italia, cioè 31,5 milioni. L’abbandono riguarda il 6% del patrimonio immobiliare italiano: è una percentuale “shock”.
Gli immobili abbandonati e disabitati -dice l’associazione CESCAT- sono dunque una realtà significativa nel nostro Paese, alla quale molti, in questa congiuntura economica, cominciano a guardare con interesse crescente, alla ricerca di affari alternativi. Molti proprietari saranno tentati di liquidare questi immobili, monetizzandone il valore. Le amministrazioni comunali, in tempi di ristrettezze economiche e quindi di forte spinta al ‘riuso’, saranno maggiormente propense a liberalizzare permessi, autorizzazioni e concessioni.
Che cosa si può fare per “prendersi cura” di questi edifici e quindi per ri-portarli a produrre valore per i proprietari e per la comunità intorno ?
BRIT ha alcune proposte che sono fondate sulla “ri-connessione” tra proprietario e bene abbandonato. E’ una scelta molto diversa da quella evocata dal CESCAT, ossia “Molti proprietari saranno tentati di liquidare questi immobili, monetizzandone il valore.”
Prendersi cura significa che il proprietario può fare alcune mosse cruciali. Ne indichiamo tre:
– cercare e ritrovare le buone ragioni per “prendersi cura” dell’immobile;
– ri-conoscere la “catena del prendersi cura” che include gli attori che hanno avuto o hanno una buona relazione con l’immobile;
– cercare le opportunità di mettere a reddito l’immobile.
In tutti questi casi il proprietario esce dall’isolamento, del “sono solo e voglio risolvere il problema una volta per sempre”; ed entra in una nuova consapevolezza, quella del “non solo più solo, altri possono collaborare con me per condividere scelte, nuove destinazioni d’uso, investimenti e rischi”.
BRIT propone di connettersi  con imprenditori, in cerca di spazi per i loro business e che “vedono” le opportunità di ricavo, ri-usando l’immobile e identificando possibili ricavi.
BRIT organizza un incontro esperienziale, breve di tre ore,  con i proprietari per ispirarli e per generare nuove prospettive: Brit Revolution.